Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве в 2024 году

Одна из наиболее острых проблем, с которыми сталкиваются должники в процессе банкротства физических лиц — риск потерять ипотечную квартиру. 

Закон о банкротстве не позволяет выбрать, какие долги человек хочет погасить, а какие нет. Поэтому, если человек не в состоянии выполнять обязательства перед кредиторами, ипотечное жилье, даже единственное включается в конкурсную массу и выставляется на продажу на аукционе. Вырученные средства направляются на погашение долгов согласно очередности, определенной законом, а остальные задолженности списываются.

Расскажем, как банкротство и ипотека сочетаются сейчас и поделимся хорошими новостями о том, какие изменения ждут закон в ближайшее время и как новые правила помогут должникам решить свои финансовые проблемы без лишения крыши над головой.

До начала банкротства и после его окончания

Как правило, должники стремятся перед подачей на банкротство закрыть ипотеку: так жилье перестанет быть залоговым имуществом, перейдет в статус собственности и получит иммунитет как единственное жилье. Однако если финансовый управляющий докажет, что платеж был сделан с целью предпочтения одного кредитора перед другими, суд может признать такой платеж недействительным. В этом случае средства вернут в конкурсную массу для равномерного распределения между всеми кредиторами.

Иногда должники берут потребительский кредит и закрывают ипотеку за счет него, с тем расчетом, чтобы при банкротстве в числе прочих долгов списали обязательства по потребительскому кредиту. Это еще более рискованно: финансовый управляющий может посчитать это не только сделкой с предпочтением, а даже фиктивным банкротством и мошенничеством.

Более надежный вариант, как пройти через процедуру банкротства с сохранением ипотеки на квартиру  — задействовать третье лицо, например, созаемщика, поручителя, родственника, друга. Оно заранее может, либо погасить ваш долг по ипотеке, либо выкупить его, тем самым став вашим кредитором вместо банка, и не заявлять своих требований в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Наконец, во время реализации имущества на торгах сособственники, в первую очередь члены семьи должника, имеют преимущественное право покупки по начальной цене.

Во время процедуры банкротства с ипотекой

Если у вас есть официальный доход, можно попытаться сохранить ипотечное жилье одним из двух следующих способов.

 

Реструктуризация долгов через суд

После того, как инициирована процедура банкротства, назначается финансовый управляющий. Вместе с ним вы можете разработать посильный план реструктуризации.

Если его одобрит собрание кредиторов и признает реалистичным арбитражный суд, вы сможете за 2—3 года исполнить свои финансовые обязательства, придерживаясь этого плана, и делопроизводство о банкротстве гражданина будет прекращено. Иногда суд утверждает план реструктуризации даже вопреки решению собрания кредиторов.

 

Мировое соглашение с банком

В 2023 году Верховный Суд РФ разъяснил, что должник может сохранить единственное жилье, обремененное ипотекой, если суд заключит между ним и банком соглашение — локальный план реструктуризации, по которому залогодержатель не будет предъявлять своих требований, а должник или третье лицо продолжит вносить ипотечные платежи. Таким образом жилье не будет включено в конкурсную массу.

Законопроект, принятый Госдумой 23 июля, направлен на защиту прав граждан, которые оказались в сложной финансовой ситуации, и предлагает более гуманный подход к должникам, выплачивающим ипотеку за единственное жилье. 

Теперь в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» будут напрямую закреплены и описаны четкие механизмы для обеих упомянутых выше возможностей сохранения ипотеки в процессе банкротства — утверждения судом общего и локального планов реструктуризации долгов в случае единственного жилья, взятого в ипотеку.

Согласно новым законным нормам, средства, с помощью которых третье лицо погасит ипотечный кредит, будут считаться беспроцентным займом. Запросить их возврат можно будет через три года после завершения процедуры банкротства.

Также закон оговаривает, что в случае мирового соглашения с банком по поводу единственного жилья банкрота, согласия остальных кредиторов не требуется, а после заключения соглашения ипотечный долг могут погашать третьи лица или сам должник, используя те доходы, которые не подлежат взысканию, и те, которые он будет получать после завершения процедуры банкротства.

Когда заработает новый закон о банкротстве при ипотеке?

Он уже принят Госудмой в третьем чтении, впереди только подписание президентом и публикация в официальных источниках. Изменения вступят в законную силу через 30 дней после этого — вероятнее всего, к сентябрю.

 

Как будет применяться новый закон в отношении текущих дел о банкротстве?

Новые правила будут применены и к возбужденным ранее процедурам, если жилье еще не продано на торгах.

 

Какие условия должны быть соблюдены, чтобы сохранить ипотеку при банкротстве?

Во-первых, ипотечное жилье должно быть единственным местом проживания должника, то есть у вас в собственности не должно быть других квартир и домов.

Во-вторых, если речь идет не о погашении ипотеки, а о мировом соглашении, вы должны быть в состоянии самостоятельно или с помощью третьих лиц продолжать платить по ипотечному договору — в плане реструктуризации нужно будет обосновать, за счет каких средств вы будете выполнять обязательства.

 

Что будет с квартирой, если условия мирового соглашения не будут выполнены?

Если дело о банкротстве еще не завершено, банк вернет свои требования в реестр. Если завершены — заберет заложенную недвижимость по условиям договора.

Сейчас вопрос о сохранении жилья по сути решается на усмотрение суда, а исход дела зависит от множества факторов, в том числе от интерпретации законодательства, которое, к сожалению, часто оказывается не в пользу должника.

Изменения предусматривают более четкие правила и прозрачные процессы, что снижает риски недействительных или подозрительных сделок и защищает от обвинений в преднамеренном банкротстве и мошенничестве.

Если у вас есть вопросы, касающиеся судебного и внесудебного банкротства, квалифицированные юристы iBankrot всегда готовы изучить все обстоятельства конкретного дела, подробно проконсультировать и оказать всестороннюю юридическую поддержку.